Ciclo do setor imobiliário: um dos mais longos que existe e com várias etapas de execução complexa!

– Ciclo desde decisão de investir até o último recebimento pode levar de 5 a 12 anos.

– Setor intensivo em capital: investimento no terreno e na construção, com retorno demorado.

– O financiamento da obra e do terreno pode ser feito com recursos próprios ou de terceiros (mais alavancagem e portanto mais risco).

– Setor extremamente cíclico: PIB do setor oscila mais que o PIB do Brasil.

– Baixa barreira de entrada: os players se diferenciam por execução!

Setor Imobiliário – PIB da Construção vs. PIB do Brasil

Na média, os players do setor de incorporação imobiliária não são muito lucrativos. Nesse sentido, o segredo dos que se destacam é a boa execução de todos os processos do ciclo.

Setor Imobiliário – Funding do setor

1 – Setor Imobiliário – Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida)

Financiamento subsidiado pelo FGTS.

2 – Setor Imobiliário – SBPE: Sistema Financeiro Habitacional e Sistema Financeiro Imobiliário 

Recursos provenientes da poupança.

O financiamento imobiliário no Brasil nunca se desenvolveu muito, aliás, é um dos mais baixos do mundo! Reflexo das altas taxas de juros praticadas no país historicamente.

Em um cenário de taxas de juros baixa e duradoura, o mercado endereçável do setor imobiliário e a acessibilidade à casa própria pode quase triplicar. Desse modo, podendo ser uma potente ferramenta para o crescimento do setor.

A construção de um empreendimento imobiliário é dividida em várias etapas complexas, traduzidas em um longo ciclo, que pode durar até 12 anos. 

A primeira etapa do ciclo é chamada de prospecção

Nessa fase são escolhidos os terrenos para o processo de aprovação junto aos órgãos regulatórios das prefeituras. Esta etapa, por si só, pode chegar a consumir dois anos. Além disso, a variação desse tempo depende da complexidade do terreno, são considerados fatores como tamanho, localização e questões ambientais. 

Próxima etapa

Na etapa seguinte é feito o lançamento do empreendimento através do aquecimento de vendas, fatores como características do produto e valores já foram decididos, e após esta etapa, é dado início à construção do empreendimento. Esse estágio é marcado pela pouca automação existente nos processos de construção.

Fim da construção

O fim da construção marca a metade do ciclo. Nesta etapa é iniciado o procedimento de repasse das unidades vendidas para os bancos. Aqui, podemos atestar a qualidade do projeto executado por meio da captação de clientes robustos. Salvo que neste ponto é onde acontece também a maior entrada de caixa no caso dos empreendimentos de media-alta renda. Quando o empreendimento é considerado saudável, estima-se que cerca de 5-10% das unidades ficam remanescentes, começando então o procedimento de venda e repasse desse estoque. 

Gerenciamento da carteira própria de financiamento

Por fim, existe a etapa de gerenciamento da carteira própria de financiamento (alienação fiduciária ou pro-soluto), além do período de garantia dos empreendimentos (dura cerca de 5 anos). 

Ademais, outro ponto de atenção na hora de analisar os players do setor, é entender que ele tem uma baixa barreira de entrada, e que é altamente cíclico, com amplitudes de resultados bem maiores quando comparamos o PIB da Construção com o PIB do Brasil (imagem 2). Este comportamento cíclico deve ser contemplado nas estratégias iniciais das incorporadoras, levando em consideração que o início do empreendimento pode acontecer em um momento de expansão da economia e a etapa de repasse em um momento de contração. Por isso, é sempre muito importante as empresas terem uma estrutura de capital bastante conservadora!

Em suma, entender sobre o mercado imobiliário é também entender como funciona o financiamento do setor. Atualmente, o financiamento no Brasil se dá por duas vias: 

1) Pelo programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida)

Que contempla famílias com renda mensal de até R$ 7000. 

2) Através do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)

Que utiliza parte do recursos captados nas aplicações em cadernetas de poupança. 

Nosso sistema de financiamento pouco desenvolvido coloca o Brasil em uma das últimas posições no ranking de Financiamento Imobiliário x % PIB. São poucas as possibilidades apresentadas ao consumidor final quanto ao financiamento. Por conseguinte, esta é uma barreira que atrasa o desenvolvimento do setor e faz com que muitas vezes as empresas ofereçam financiamento direto ao cliente, por meio de seus balanços. Em um cenário de taxas de juros baixas de forma duradoura, o acesso ao crédito imobiliário chega quase a triplicar de alcance, podendo ser uma potente ferramenta para o crescimento do setor.

E você, como enxerga o futuro do setor imobiliário?

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